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mutuo ipotecario - tipo di mutuo - interessi - indici di riferimento - cosa è l'ipoteca - tempi - Quale altre spese ci sono per il mutuo - Agevolazioni fiscali 
 
mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario è un prestito garantito da ipoteca su un immobile, fermo restando che Banche e finanziarie concedono il mutuo solo a chi ha le caratteristiche soggettive (assenza di protesti ecc. ecc.) ed oggettive (un reddito adeguato). L'ipoteca è richiesta a titolo di ulteriore garanzia della restituzione della somma concessa in quanto, ipotecando l’immobile, la Banca, in caso di mancato pagamento, può rivalersi sul bene per recuperare la somma concessa a mutuo e soddisfare il proprio credito.
E’ un contratto che deve essere stipulato alla presenza di un Notaio il quale provvederà a redigerlo, a registrarlo nei Pubblici Registri, ad iscrivere ipoteca e a verificare che tale iscrizione sia prima in grado poiché in relazione al grado dell’ipoteca si stabilisce un ordine di priorità tra i vari creditori nella riscossione nel caso di mancato pagamento.

L’erogazione del mutuo è subordinata all’iscrizione ipotecaria infatti a seguito dell’iscrizione il Notaio deve inviare alla Banca documentazione idonea per permettere lo svincolo della somma che può avvenire nei seguenti modi:

  • Contestuale alla stipula del contratto di mutuo (stesso giorno del rogito);
  • All’iscrizione ipotecaria (4 o 5 gg. dopo l’iscrizione dell’ipoteca);
  • Al consolidamento dell’ipoteca (10-11 gg. dopo l’iscrizione dell’ipoteca);

L’applicazione delle suddette procedure può variare e viene decisa di volta in volta dalla Banca dopo l’analisi della pratica di mutuo.

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tipo di mutuo

Ogni contratto di mutuo è caratterizzato da alcuni elementi essenziali quali:

  • Il tasso di interesse prescelto
  • La durata.

In base alla tipologia di tasso di interesse applicato al finanziamento, si può distinguere tra:

  • Mutui a tasso variabile: il tasso di interesse varia in relazione all’andamento di uno o più parametri specificatamente indicati nel contratto di mutuo;
  • Mutui a tasso fisso: il tasso di interesse rimane fisso per tutta la durata del mutuo.
  • Mutuo variabile a rata costante e protetta, con opzione sulla durata: è un mutuo a tasso variabile, nel quale tuttavia sono previsti alcuni meccanismi che da un lato proteggono la rata da eventuali oscillazioni dei tassi, mantenendola costante per periodi definiti; dall’altro lasciano al mutuatario la possibilità di aumentare o diminuire nel tempo la durata del mutuo sulla base delle proprie esigenze
  • Mutuo a tasso rivedibile: è un mutuo nel quale il tasso di interesse rimane fisso per un certo numero di anni ed è rivedibile alla scadenza di tale periodo.

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Il tasso di interesse è la misura in termini percentuali della somma (interessi) che il mutuatario deve pagare in un determinato periodo di tempo, generalmente un anno, per avere a disposizione la quantità di denaro (capitale) avuta in prestito.
Il tasso di interesse del mutuo ipotecario è determinato in base ad un indice di riferimento, di norma incrementato di un valore percentuale chiamato “SPREAD”.
 

indici di riferimento

Il tasso del mutuo è innanzi tutto collegato all’andamento del mercato monetario-finanziario: è quindi determinato in funzione dei cosiddetti “INDICI DI RIFERIMENTO”.

  • L’indice di riferimento maggiormente utilizzato per il mutuo a tasso variabile è l’Euribor 1/3/6 mesi. L’Euribor è l’indice che misura il costo del denaro a breve termine nell’area euro. E’ diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche operanti nell’Unione Europea cedono i depositi in prestito.
  • L’indice di riferimento maggiormente utilizzato per il mutuo a tasso fisso è l’Eurirs 5/10 anni. E’ diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea come media ponderata degli IRS delle principali banche dell’Unione Monetaria Europea. L’IRS (Interest rate swap = scambio del tasso di interesse) è il costo delle operazioni con cui una banca trasforma un’operazione a tasso fisso in una a tasso variabile: così facendo l’istituto di credito che offre il tasso fisso si tutela dai rischi di rialzo dei tassi nel lungo periodo.

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L'ipoteca è un diritto reale di garanzia mediante il quale il creditore (la Banca) ha il potere di espropriare il debitore insolvente (colui che ha ottenuto il mutuo e non paga le rate) del bene ipotecato (l'immobile dato a garanzia). Il creditore soddisfa il proprio credito con il ricavato della vendita del bene espropriato. Principali caratteristiche dell'ipoteca sono la specificità in quanto viene applicata su beni ben individuati (es.: appartamento sito al piano ecc., censito in catasto ai numeri...) e per una ben determinata somma di denaro. La pubblicità in quanto deve essere resa pubblica mediante l'iscrizione in appositi registri (per gli immobili l'ipoteca viene trascritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari del luogo in cui si trova l'immobile). L'ipoteca può essere di diversi gradi (primo, secondo ...ecc.) secondo l'ordine cronologico di iscrizione. I modi più comuni di estinzione dell'ipoteca sono: la cancellazione ed il mancato rinnovo entro il termine di 20 anni. Più semplicemente:
Per erogare un mutuo la Banca richiede, a garanzia del prestito, di iscrivere ipoteca su un immobile.Quasi sempre, salvo casi particolarissimi, la Banca pretende che l'iscrizione ipotecaria sia di primo grado, nel senso che sul bene non gravino altre ipoteche preesistenti. Nel malaugurato caso in cui il mutuatario non paghi le rate del mutuo, l'ipoteca dà il diritto alla Banca di porre in vendita il bene e, con il ricavato, soddisfare il proprio credito residuo. L'ipoteca decade dopo 20 anni dalla sua iscrizione, a condizione che entro tale termine non venga rinnovata.
L'ipoteca può essere rinnovata solo nel caso in cui alla scadenza dei 20 anni il debito non sia ancora estinto. L'ipoteca può anche essere cancellata prima del termine di scadenza. Per poter cancellare l'ipoteca è necessario che il debito sia stato estinto. In tal caso il mutuatario potrà chiedere alla Banca il "consenso alla cancellazione d'ipoteca" e con questo documento rivolgersi ad un Notaio per la cancellazione.
 

tempi

Una volta consegnata alla Banca tutta la documentazione necessaria per ultimare l’analisi della richiesta, bastano pochi giorni per avere la cifra a propria disposizione.
Il perfezionamento del mutuo avverrà in concomitanza con l’effettiva esigenza del cliente e quindi, nel caso di acquisto di immobile, contemporaneamente alla stipula del relativo rogito notarile o compravendita.
 
 
Quale altre spese ci sono per il mutuo

L’accensione di un mutuo comporta alcune spese accessorie al di là degli interessi applicati sull’importo finanziato.

  • Spese di Istruttoria: ovvero il costo della banca per la fase in cui si effettuano tutti gli atti necessari a stabilire se il finanziamento possa o meno essere concesso.
  • Imposta Sostitutiva: è la tassa sostitutiva delle imposte di bollo, di registro, catastali ed ipotecarie, in percentuale fissa (attualmente 0,25%) sull’importo erogato. Trattasi di una condizione agevolata riservata agli Istituti di Credito poiché l'intero importo dell’imposta è pari al 2%.
  • Perizia Immobiliare: è la valutazione dell’immobile da parte di un tecnico professionista che ha anche il compito di accertare che l’immobile non presenti anomalie o abusi edilizi.
  • Parcella del notaio: comprende l’onere del notaio

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Gli interessi passivi e gli oneri accessori relativi al mutuo ipotecario sottoscritto per l’acquisto della prima casa sono considerati oneri detraibili ai fini della deducibilità fiscale in sede di dichiarazione dei redditi. La detrazione spetta nella misura del 19% del loro ammontare su un importo massimo prestabilito (3.615,20 euro – ad esempio, se nell'anno si pagano interessi passivi per 4.500 euro, la riduzione dell'imposta sarà di 686,6 euro, cioè il 19% di 3.615,20 annuo, importo massimo su cui calcolare la detrazione. Nel caso in cui il mutuo abbia come oggetto il finanziamento della costruzione dell’abitazione principale l’importo massimo detraibile prestabilito è differente). Devono sussistere le seguenti condizioni:
 
  Per il mutuo
 
  • L’unità immobiliare deve essere stata adibita ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto
  • L’acquisto deve essere avvenuto nei 12 mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del mutuo
  • Nel caso di acquisto di immobile locato, deve essere stato notificato entro 3 mesi dall’acquisto un atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione ed entro un anno dal rilascio dell’immobile da parte del locatore, l’immobile stesso dovrà essere adibito ad abitazione principale.
  Per la prima casa
 
  • L’oggetto di acquisto deve essere una casa di abitazione non di lusso
  • L’immobile deve essere situato nel Comune in cui l’acquirente ha, o stabilisca entro 18 mesi la propria residenza, o se diverso, quello in cui l’acquirente svolge la propria attività
  • L’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel comune dove si trova l’immobile da acquistare
  • L’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso e nuda proprietà su altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa
  • L’immobile non deve essere rivenduto prima di 5 anni, pena il pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte. Tali condizioni non si applicano se, entro 12 mesi dalla cessione viene acquistato un altro immobile da adibire ad abitazione principale.
 
Nel caso di mutuo cointestato ciascun intestatario potrà usufruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi passivi poiché il limite prestabilito è riferito all’ammontare complessivo degli oneri detraibili.
Se il mutuo è intestato ad entrambi i coniugi e un coniuge è fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote di interessi.

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